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상업용 부동산 투자에서 가장 많이 불리는 용어 가운데 하나가 바로 1031 교환 프로그램(1031 Exchange)이다.
미 주류 부동산 업계에서 폭넓게 활용되고 있는 투자방법으로, 한인 동포들도 부동산 투자기한이 오래됨에 따라 1031 Exchange 조항을 활용하여 부동산을 확대 투자하는 경우가 점점 많아지고 있다.
오늘은 1031 교환 프로그램이란 무엇이며, 그 조항을 활용하기 위해서는 어떠한 조건들을 갖추어야 되며, 주의해야될 점에는 어떤 것들이 있는지를 자세히 알아보기로 하자.

1031 교환 프로그램
(1031 Exchange)
1031 Exchange는 납세자가 투자를 목적으로 구입했던 건물을 팔고 다른 건물을 투자목적으로 살 경우 처음 샀던 건물에서의 판매 차액에 대한 세금을 연기시킬 수 있는 것을 말한다.
1031은 연방 국세청(IRS)의 코드를 그대로 인용한 용어이다. 현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자를 하지 않는다면 IRS에 세금을 지불해야 한다.
세금은 캐피탈 게인 택스(Capital Gain Tax)와 리캡처 택스(Recapture Tax) 두 가지다.
여기서 중요한 것은 그 동안 감가상각으로 인해 매년 받아왔던 세금혜택의 액수들을 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 지불해야 하는 리캡처 택스를 감안해야 한다.
예를 들어 지난 2010년 상업용 건물을 100만 달러에 구입했다가 올해 300만 달러에 팔았다고 가정하자.
이 경우 캐피탈 게인 택스를 적용받는 부분이 200만 달러이고, 매년 감가상각을 5만 달러씩 보고했다면 10년이 지난 현재에는 10 x 50,000=500,000달러 금액 부분에 대한 리캡처 택스를 적용 받게 된다.
현재 소유하고 있는 상업용 건물을 1031 Exchange 하지 않고 그냥 처분한다면 10년 동안 건물의 가치가 200만 달러 올랐다 하더라도 세금을 부담해야 할 부분은 캐피탈 게인 택스 부분인 200만 달러와 리캡처 택스 부분인 50만 달러를 합친 250만 달러에 대한 세금을 지불해야 한다.
이를 피하기 위한 하나의 방편이 바로 1031 Exchange이다. 위의 경우처럼 상업용 건물을 팔아서 캐시아웃(Cash-Out) 하기 보다는 다른 상업용 부동산으로 교환하는 방법이 1031 Exchange이다.
하지만 이 경우에는 여러 가지의 조건들을 충족시켜야만 IRS로부터 인정받아 세금유예 혜택을 볼 수가 있다.

1031 Exchange조건
첫째, 현재 가지고 있거나 새로 구입하려고 하는 자산이 투자용(For Investment)이나 업무용(For Business Use) 자산이어야 한다.
예를 들면 토지, 상가, 임대목적의 주거건물, 업무용 차량, 업무용 장비, 창고 등이 여기에 해당된다. 반면 본인이 살고 있는 주택, 개인 소유의 보트 등 개인용도(For Personal Use)의 자산은 여기에 해당이 되지 않는다.

둘째, 현재 팔려고 하는 자산과 동일한 종류의 자산(Like-Kind Property)을 구입해야 한다. 토지와 아파트 건물의 교환, 상가와 창고의 교환, 헌 집과 새 집의 교환 등이 Like-Kind Exchange에 해당된다.
일반적으로 개인의 주거주택(Primary Residence)을 제외한 부동산과 부동산의 교환은 대체로 여기에 해당된다고 볼 수 있다. 또한 투자용 자산과 업무용 자산은 서로 교환할 수 있다.
그러나 투자용 자산과 개인용 자산, 업무용 자산과 개인용 자산은 서로 교환할 수 없다. 판매를 위해 보유하고 있는 자산도 여기에 해당되지 않는다.
예를 들면, 부동산 업자가 매매를 위해 보유하고 있는 부동산을 교환하는 것은 세금혜택이 없다.

셋째, 정해진 기간 안에 매매가 이뤄져야 한다. 현재 보유하고 있는 자산을 매각한지 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 자산을 지정(Identify)해야 하며, 180일 이내에 새로 구입하는 자산의 구매가 종결되어야 한다. 이 기간 제한은 매우 중요하므로 반드시 지켜져야 하며 예외가 인정되지 않는다.

넷째, 새로 구입하는 자산의 가격이 매각하는 자산의 가격과 같거나 높아야 한다. 현재 보유자산의 매각금액에 추가로 돈을 더해서 새 자산을 구입하는 것은 무방하다. 그러나 새로 구입하는 자산의 가격이 더 낮아 그 차이 분을 현금으로 받게 되면 그 만큼 매매차익에 대한 세금보고를 해야 하므로 세금혜택의 효과가 줄어들게 된다.
융자부분 또한 현재 소유한 건물의 잔여 융자금액과 교환대상이 지니게 될 융자부분이 같거나 높아야 한다.
이와같이 1031 Exchange의 적용을 받기 위해서는 여러 가지 조건과 세법 규정을 철저히 준수해야 하기 때문에 경험있는 전문 변호사, 회계사, 부동산브로커의 도움을 받아야 한다.
참고로 현재 코로나 19 사태로 세금보고 마감일을 90일 연기한 국세청(IRS)이 1031 부동산 교환(Exchange)과 기회구역(Opportunity Zone)의 수혜기한도 일부 조정했다.
즉, 45일과 180일 기한이 4월 1일~7월 15일 내로 있는 부동산 소유주들의 마감일이 일괄 7월 15일로 미뤄진다.

상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의 214-723-1701

위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다