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[ 부동산 ] 에드워드 최 부동산 재테크

모든 형태의 투자에 있어서 시간의 흐름에 따른 금전가치의 변화(Time Value of Money)가 필수적인 고려사항이라면 상업용 부동산 투자에 있어서도 예외일 수는 없다.
상업용 부동산 투자에 있어서 투자가들이 고려하는 부분 중 가장 중요한 요인이 되는 것은 아무래도 과연 특정 건물을 어느 기간 동안 소유한 뒤 그 건물을 처분할때 얼마만큼의 가치를 인정받아 다시 팔 수 있는지가 아닌가 싶다.
다른 모든 성격의 투자형태와 마찬가지로 상업용 부동산 투자에서의 가장 중요하고도 기본적인 시각은 ‘언제 얼마만큼을 투자해서 언제 얼마만큼을 벌어 나오느냐’ 하는 시간성을 염두에 두는 것이다.
시간과 투자의 불가분의 관계는 우리가 일상적으로 반복하는 부동산 관련 투자활동에서 쉽게 발견할 수 있다.

상업용 부동산 투자에서 건물의 가치를 계산할 때 적용하는 수입대비 접근계산 방법을 사용할 때 미래에 기대할 수 있는 수익률을 계산해 현재 건물의 가치를 환산하는 방법이 있다.

특정 건물에 투자하고 몇 년 후에 어느 정도의 가격으로 팔 수가 있다면, 그 수치로 소유기간 동안 그 건물가치에 대한 연 상승률을 거꾸로 계산할 수 있다.

이는 미래의 예상 매매가격을 역으로 계산해 현재 그 빌딩의 가치를 판단할 수 있는 한 가지 방법이기도 하다. 그렇다면 왜 이런 방법으로 미래에 대한 가치를 예상해 현재의 가격을 산정해보는 것일까?

그것은 바로 투자가가 자신의 예상 상승률과 예상 매매가격을 산정해 지금 구입하려고 하는 건물을 얼마까지 주고 사야 하는지를 판가름 할 수 있기 때문이다.

한 예로 한 투자가가 어떤 건물을 구입하려고 하고 있으며 현재 그 건물은 시장에 200만 달러에 나와있다고 하자. 그리고 소유기간을 10년이라고 할 때, 또 예상하는 그 10년 동안 연 평균 상승률을 10%로, 10년 후에 그 건물을 시장에서 500만달러에 팔려고 한다면 과연 투자가는 그 특정 건물에 대해 현 시점에서 얼마를 주고 구입하는 것이 좋은지를 계산해볼 수 있다.

예를 든 건물의 현재가치는 185만 달러 정도의 가치만 있어도 향후 예상 상승률과 미래 원하는 매매가에 맞춰볼 수가 있다. 다시 말해 투자가는 자신이 원하는 연 상승률 10%와 10년 후의 매매가격인 500만 달러를 확보하기 위해 지금 시점에서 건물을 시장가격인 200만 달러에 구입한다면 원하는 결과보다 더 나은 결과를 예상할 수 있다.

거꾸로 현재 200만 달러를 주고사서 10년 동안 소유하고 소유기간 동안 연 10%의 상승률을 계산해본다면 미래의 건물 가치는 541만 달러가 된다.

하지만 투자가가 예상할 수 있는 연 상승률이 5% 정도라고 가정하면 건물의 현재가치는 300만 달러가 넘어야 10년 후 5백만 달러에 팔 수가 있다. 즉 현재의 시장가격보다 100만 달러의 가치가 더 있어야만 10년 후에 투자가가 예상하는 가격에 매매가 가능하다는 얘기다.

이렇듯 투자가가 예상하거나 추정 가능한 연 상승률, 그리고 미래의 거래가격에 따라서 현재의 가치를 계산해볼 수 있다.

금전의 시간적 가치(Time Value of Money)의 중요성은 임대료 인상시기에서도 발견할 수 있다. 임대료의 인상시기는 총 임대기간 중 같은 총액의 임대료를 낼 지라도 더 늦게 더 높은 인상률을 적용하는 것이 세입자에게 유리하다.

따라서 리스의 임대료 인상시기와 인상률을 흥정할 경우 건물주나 세입자 모두 금전의 시간가치를 염두에 두고 미래에 지불할, 혹은 받을 임대료의 현재 가치를 각 시나리오마다 정확한 금액으로 환산해 비교할 수 있어야 한다.

부동산 융자에 있어서도 미리 돈을 내고 이자를 사서 내린다든지(Buy Down, Discount Point), 융자비용을 최소화 하는(No Point) 대신 상대적으로 높은 이자를 적용하는 일들도 돈이 내포한 시간 가치를 계산해 행해지고 있다.

재융자(Refinance) 여부를 결정할 경우 돈에 대한 시간가치를 이해하는 사람은 기존 이자와 새로 받을 이자의 차이에 따른 월 페이먼트 액수의 많고 적음만을 비교하는 것이 아니라, 시간의 흐름에 따른 원금의 상각(Amortization) 속도도 정확한 금액으로 가시화 해 비교한다.

부동산 세법관계에서도 돈의 시간가치 개념이 직접적으로 작용한다. 1031 Exchange의 경우, 정부에 지불해야 할 돈을 합법적으로 최대 연기해 그 동안에 이자가 없는 정부의 돈을 이용해 수익을 얻고자 하는 것이다.
이상에서 예를 든 바와 같이 모든 부동산 투자활동에 있어서 시간의 흐름에 따른 돈의 가치 변화는 대단히 중요한 의미를 가지고 직접적인 작용을 한다.
부동산의 매매, 임대, 융자, 관리, 부동산 세법 등 부동산업 활동의 전반에 걸쳐 시간의 변화에 따른 투자의 실제가치를 막연한 짐작이 아닌 구체적인 액수로 가시화 하는 것이 필수적이다.
그래야 제반 흥정(Negotiation)의 포인트와 투자자 자신의 실제이익이 어디에 있는지 제대로 파악하고 바른 길로 갈 수 있는 것이다.
따라서 현재의 가격만을 보는 것 보다는 과연 투자가가 자신이 투자를 하는 미래 기간에 기대하는 가치, 그리고 현재 건물에서 나오는 수익으로 그 미래의 가치에 도달할 수 있는지 등을 검토하고 계산해 본다면 아마 현재의 시장에서 좋은 투자대상을 고를 수 있을 것이다.

위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.

상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701