dalkora

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미국 소비자들이 주택을 구입할 때 활용하는 모기지(주택담보대출) 금리가 연 5%대를 넘어섰다.

연방 주택 모기지를 담당하는 프레디맥(Freddie Mac)에 이번주 30년 만기 모기지의 금주 평균 금리가 연 5.11%을 가리키고 있다. 

1주일 전보다 0.25%포인트 급등한 수치이고, 30년짜리 대출 금리가 연 5%를 넘어선 것은 2018년 당시5% 가까이 오른 이후 4년 만이다. 

하지만, 4년전과 지금의 5%대 금리는 같다고 볼 수 없다. 팬데믹이 한 참이었던 1년 전만해도 30년 만기 모기지 금리는 연평균 2.88%였고, 불과 1년 만에 100% 이상 가파르게 상승한 수치이지만, 2018년대의 5% 모기지 금리는 2012 부터 장기간에 걸쳐 점차 상승했었기 때문이다. 

다시말해, 지금의 모기지 금리 상승은 단순히 높은 이자율이 문제가 아닌, 단기간에 걸친 상승폭이 주택 구매자들의 심리를 위축시키고 있다. 

만약, 모기지 융자 금액이 $50만불이라고 가정할때, 1년 전인 2.875%의 이자율의 원금/이자 페이먼트는 $2,074 이지만, 현재 5% 이자율을 적용하면 $2,684 이다. 

단순하게 비교하여 같은 융자 금액이라 하더라도 매달 $610 을 더 지불하게 된다. 

여기에 금리처럼 1년전 보다 많이 상승한 Property tax, Home insurance 등을 감안하면 금액 차이는 더 높아 질 수 밖에 없다. 

모기지 금리가 이렇게 상승한 것은 미 재무부 채권 금리(10년 만기 기준)가 가파르게 상승하면서 연 2.9%까지 올라왔기 때문이다. 

미 중앙은행(Fed)은 작년 년말FOMC 정례회의 직후 발표한 성명에서 기준금리 인상 시점을 22년 말로 앞당길 수 있다는 걸 강력히 시사하면서 부터이다. 또한 작년 11월부터 테이퍼링(채권 매입 축소)에 나설 것이라는 입장표명을 하면서 팬데믹(대유행) 이후 확장 일변도였던 통화 정책의 큰 틀이 전환되고 있다. 

특히, 모기지 금리에 가장 영향을 미치는 부분이 있다. 바로 Fed가 그동안 매입해온 채권 중에는 주택저당증권(MBS)도 포함돼 있었고, Fed는 매달 800억달러의 국채와 400억달러의 MBS를 매입해 시장에 유동성을 공급해왔었다. 

테이퍼링을 하면서, MBS 매입액을 급격하게 줄이면서 시장에 흘러넘치던 대출 자금이 조금씩 감소하기 때문에, 대출금을 내주는 은행 입장에선 금리를 높여야 하는 요인인 것이다. 

주택시장이 여전히 공급 부족으로 극심한 셀러 마켓인 가운데, 최근들어 모기지 이율까지 급상승해 주택 구매자들의 시름이 깊어 지고 있다. 높은 모기지 이율 탓에 주택거래 성수기인 여름시즌의 주택거래가 감소할 것으로 예상되지만, 문제는 주택 공급이 여전히 부족하기 때문에 주택 거래가격의  상승그래프를 멈춰 세울수 있을지에는 의문 부호가 따른다.