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텍사스 주택 시장, 중산층 구매 가능 주택 급감해

텍사스 주택 시장에서 중산층이 구입할 수 있는 가격대의 매물이 급감하고 있다.

월스트리트저널(WSJ)은 최근 캘리포니아주(州)에서 시작한 주택 가격 상승이 텍사스 등 주변 지역에 이어 미국 전역으로 확산하고 있다고 보도했다.

달라스 연방준비은행(연은) 통계에 따르면 지난 2014년 샌안토니오 주택 중 3분의 2가 중산층이 구입할 수 있는 가격대였지만, 지난해 말에 이 비율은 3분의 1 이하로 감소했다.

달라스 연은은 중위소득 가구가 소득의 28%를 주택담보대출 상환 등에 사용해 구입할 수 있는 주택을 ‘중산층이 구입가능한 가격대’로 규정했다.

텍사스의 또 다른 대도시인 달라스도 2014년에는 주택 2분의 1 이상이 중산층이 구입 가능한 가격대였지만, 지난해 말에는 3분의 1 이하로 줄었다.

이 같은 현상은 최근 텍사스로 이주하는 다른 주(州) 거주자들이 급증하면서 주택에 대한 수요가 늘었기 때문이라는 설명이다.

지난 2000년부터 지난해 말까지 900만명이 넘는 미국민이 텍사스로 거주지를 옮겼다.

연방주택금융청(FHFA)에 따르면 지난해 초 텍사스의 집값은 전년 대비 20%나 급등했다.

이는 지난 2004년 이른바 ‘닷컴버블’ 시절 캘리포니아의 집값이 상승했던 상황과 비슷한 분위기라는 것이 WSJ의 해석이다.

텍사스 부동산 업계 관계자들은 주택 수요가 늘면서 부동산 가격이 상승한 것과 함께 최근 고금리로 주택담보대출 이율이 높아진 것도 중산층의 주택 구입을 막는 요인으로 꼽았다.

프리스코 지역의 한 중개업자는 “특히 젊은 구매자들이 이자율 인상의 영향으로 인해 예산 내에서 주택을 찾는 데 어려움을 겪고 있다”고 말했다.

그의 고객 중 일부는 프리스코(Frisco)와 플라노(Plano) 지역을 찾는 첫 주택 구입자인데,  괜찮은 직업을 갖고 있어도 월 지불금을 감당할 수 없다는 것이다. 최근 북텍사스 주택 구입 활동과 가격은 모기지 이자율이 20년 만에 최고치로 급등하면서 급락했다.

텍사스 A&M 대학교의 부동산 연구 센터의 최신 보고서에 따르면 DFW의 단독 주택 중간 가격은 지난 9월, 40만 달러로 올해 여름 최고치인 41만5천 달러보다 3.6% 하락했는데, 전년 동월과 비교해 보합세를 보였다.

9월 DFW 지역에서는 6천 735채의 주택이 팔렸다. 이는 전년 동월 대비 13% 줄어든 수치다. 보고서에 따르면 9월 DFW의 주택은 시장에 나온 지 44일 만에 정가의 96%선에서 평균적으로 팔렸다. 또한 신규 매물은 1년 전보다 10% 감소했지만, 주택이 시장에 오래 머물면서 활성 매물은 5% 증가했다. 대도시 지역의 가용 주택 재고는 2.8개월로, 구매자와 판매자 사이의 균형 잡힌 시장을 의미하는 대략 6개월보다 훨씬 낮다.

특히 중산층이 구입할 수 있는 가격대의 매물이 급감하는 현상은 텍사스 외 미국 전역에서 확인된다. 노스캐롤라이나 랠리의 경우 2014년에는 주택 73%가 구입 가능한 가격대였지만, 올해 2분기에는 40%로 떨어졌다. 플로리다주의 포트마이어스 도심지역은 69%에서 26%로 감소했다.

DFW 주택 가격 시카고보다 비싸다

최근 몇 년간 텍사스 성장의 가장 큰 원동력이었던 주택 구입 능력이 사라지고 있다는 보고가 나왔다.

지역매체인 달라스모닝뉴스는 최근 연방 인구 조사국(U.S. Census Bureau)과 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)의 자료를 인용해 “지난 10년 동안 DFW, 어스틴, 샌안토니오, 휴스턴 대도시 지역의 주택 가격은 시카고보다 소득 대비 저렴해졌으며 뉴욕의 주택 가격 수준에 가까워지고 있다”고 보도했다.

텍사스 A&M 대학교 부동산 연구 센터의 다니엘 오니(Daniel Oney) 경제학자는 메트로텍스 부동산 협회(MetroTex Association of Realtors) 행사에서 “텍사스는 여전히 큰 이점을 갖고 있으며 우리는 이러한 이점 때문에 계속 성장할 것”이라면서도 “다만 특정 사람들에게 예전만큼 매력적이지는 않다”고 말했다.

달라스모닝뉴스의 더 뉴스(The Nesw)팀은 지난2분기 중간 주택 가격을 전년도 중간 가구 소득으로 나누어 주요 도시의 경제성 비율을 계산했다. 

이어 올해 경제성을 계산한 뒤, 2013년에도 같은 공식을 적용해 10년간의 변화를 보여줬다. 비율이 작을수록 주택 가격이 더 높다는 것을 의미하며 주택 가격이 근로자에게 어떤 영향을 미치는지 엿볼 수 있었다.

이에 따르면 휴스턴과 샌안토니오는 DFW의 경제성 비율과 일치했으며 어스틴 주택은 약간 덜 저렴했다. DFW 지역의 주택은 많은 주민이 이주하는 샌프란시스코와 로스앤젤레스의 주택보다 중위 소득에 비해 여전히 훨씬 더 저렴했다. 

샌프란시스코 지역의 주택 가격이 가장 경제적이지 않았고, 그 뒤를 로스앤젤레스, 뉴욕, 피닉스가 그 뒤를 이었다.

한편 지난 10년 동안 변화추이를 보면 DFW 지역의 소득은 45% 증가했지만 주택 중간 가격은 두 배 이상 상승했다.

특히 2022년 이후 금리가 높아지면서 주택 가격이 약간 낮아졌지만 팬데믹 시대의 상승을 상쇄하는 데는 거의 도움이 되지 않았다.

한 예로NAR 보고에 따르면 DFW와 시카고 지역 모두, 지난 2022년 중위 가계 소득이 약 8만 3천 달러였다. 하지만 2023년 봄, DFW 지역의 기존 주택 중간 판매 가격은 약 39만 달러로 시카고 중간값 36만 3천 달러보다 약 2만 7천 달러 더 높았다.

코로나19 팬데믹 기간 중 주택 붐으로 인해 DFW 시장에서 저렴한 주택의 점유율이 바뀌었고, 이로 인해 많은 젊은 구매자들이 생애 첫 주택을 찾을 수 없게 됐다. 20만 달러 미만으로 판매되는 DFW 주택의 수는 2020년 이전 몇 년 동안 이미 감소하고 있었지만, 팬데믹을 지나며 30만 달러 미만의 주택이 빠르게 훨씬 더 희귀해졌다.

텍사스 부동산 연구 센터(Texas Real Estate Research Center)에 따르면 2019년에는 20만 달러 미만의 주택이 시장의 20%를 차지했다.

2022년에는 그 비중이 6.5%에 불과했다. 또한 20만 달러대 주택 점유율은 17%에서 10.6%로 감소한 반면 모든 고가 주택의 판매 비중은 상승했다.

북텍사스의 부동산 중개인들은 주택을 찾으려는 고객이 집을 찾는 것을 일시 중지하거나 다른 지역으로 몰려드는 등 주택 가격의 변화로 인해 어려움을 겪는 것을 목도했다.

리맥스(Re/Max DFW Associates)의 프리스코(Frisco) 부동산 중개인인 토드 르옹(Todd Luong)은 “나는 항상 텍사스가 다른 지역보다 훨씬 더 저렴하다고 생각해 왔다. 하지만 이제는 분명히 더 이상 그렇지 않다”고 전했다.

달라스에 있는 더글라스 일리맨(Douglas Elliman)의 부동산 중개인인 코트니 베일리(Cortney Bailey)는 종종 캘리포니아 고객을 응대한다.

그는 “구매자 중 일부는 텍사스에서 달러로 더 많은 것을 얻을 수 있을 것으로 기대했지만 주택 가격의 급격한 상승으로 인해 이같은 기대감이 줄어들고 있다”고 말했다.

베일리는 “머릿속으로 꿈꾸던 것과는 다르다”라며 “2년 전에는 저렴한 주택을 구입할 수 있었지만 지금은 그렇지 않다”고 부연했다.