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코로나 직격탄 맞은 상업용 부동산 코로나 

 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산을 막기 위한 사회적 거리두기로 경제활동이 둔화되면서 글로벌 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다. 전 세계에서 가장 많은 부동산 자산을 운용하고 있는 블랙스톤은 최근 호텔 인수 당시 빌린 대출금을 제때 갚지 못했으며, 미국의 대형 쇼핑몰 운영사인 사이먼프로퍼티그룹은 코로나19로 터브먼센터스 인수를 포기했다. 기업들이 재택근무를 확대하면서 오피스 수요도 줄고 있다.

월스트리트저널(WSJ)에 따르면 최근 정보기술(IT) 기업들의 성장으로 오피스 시장에 훈풍이 불었던 샌프란시스코는 지난 2월 말부터 5월 말까지 새 오피스 공간을 찾는 임차인의 수요가 56% 급감했다. 

임대주택 시장도 거래가 둔화되면서 공실률이 늘고 임대료가 하락하고 있다. 미국의 온라인 주택 임대 플랫폼인 줌퍼에 따르면 집값이 비싸기로 유명한 샌프란시스코의 방 한 개짜리 임대주택 임대료는 올 6월 1년 전에 비해 11.8% 떨어졌다. 역대 가장 큰 폭의 하락이다. 

코로나19 이전까지 전 세계적인 저성장·저금리 기조 속에 급격하게 불어나던 부동산 투자 시장의 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 상업용 부동산 시장 조사업체 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 올 1월부터 6월까지 미국 상업용 부동산 시장의 거래 규모는 전년 동기 대비 30%가량 줄었다. 최근 해외 부동산 투자를 크게 늘려오던 기관투자가들도 발이 꽁꽁 묶였다. 당분간은 코로나19 여파가 계속되면서 글로벌 부동산 시장의 거래 부진도 계속될 것으로 보인다. 

업계의 한 관계자는 “코로나19 사태가 아직 끝나지 않았고, 금융 조달도 여의치 않아 당분간은 거래가 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 하지만 시장에서는 코로나19 사태 이후 시중에 풀린 자금의 영향으로 다시 자산가격 상승 현상이 이어질 수 있다는 관측도 나온다. 

상업용 부동산에 대한 전망이 대체로 어두운 반면 주택 시장은 반등세를 보이고 있다. 

주택 시장 지수는 반등 … 신규 주택 

건설 청신호

 7월 미국 주택건축업체들의 신뢰도가 지난 4월 사상 최악의 폭락세에서 석 달 연속 반등했다. 16일 전미주택건설업협회(NAHB)/웰스파고에 따르면 7월 주택시장지수는 72로, 전월의 58에서 상승했다. 월스트리트저널(WSJ)이 조사한 전문가들의 전망치인 62도 상회했다. 지난 3월만 해도 72로 고공 행진하던 주택시장지수는 4월에는 30으로 급락했고, 월간 최대 하락을 기록했다. 이에 따라 2014년 6월 이후 처음으로 악화 영역에 진입했다. 두 달간 악화 영역에 있던 지수는 6월에 개선 영역으로 진입했고 7월에도 상승세를 이어갔다. 3개월 만에 팬데믹 이전 수준에 근접했다. 지수가 50을 웃돌면 신뢰도가 개선되고 있음을 나타낸다. 

지난해 12월의 76은 1999년 6월 이후 가장 높은 수준이었다. 1월의 75, 2월의 74는 약 20년 내 최고치 부근이었다. NAHB의 척 포우크 회장은 “건설업자들의 움직임은 강하고, 기존 주택 재고가 여전히 약해 신규 건설에 큰 관심을 보인다”고 말했다. NAHB의 로버트 디에츠 수석 이코노미스트는 “뚜렷한 반등에도 시장은 여전히 비용 증가, 숙련된 기술자 문제와 관련해 어려움을 겪고 있다”며 “사람들이 더 큰 집을 찾고, 향후 몇 년 재택근무를 위해 더 유연함을 예상함에 따라 신규 주택 수요는 작은 도시, 지방, 대도시 외곽을 포함한 낮은 밀도의 시장에서 개선되고 있다”고 설명했다.

주택담보대출 금리가 사상 최저를 기록한 것도 주택 시장에 활기를 더하고 있다. 미국의 30년 주택담보대출(모기지) 금리가 사상 최저치를 기록했다고 7월16일 월스트리트저널(WSJ)이 보도했다. 프레디맥에 따르면 미국의 30년 모기지 금리는 2.98%로, 기록이 시작된 50년 역사상 가장 낮은 수준을 기록했다. 

질로우의 제프 터커 이코노미스트는 “벤치마크가 3% 아래로 내려갔다는 것은 엄청난 것”이라며 “우리가 위기 상황에 있다는 것을 의미한다”고 말했다. 패니메이의 이코노미스트들은 그동안 미뤄졌던 계약이 성사되면 7월이나 8월에 주택 매매가 정점을 찍을 수 있다고 전망했다.

내년 도심 주택 가격 하락 가능성 높아…

 이런 가운데 노벨경제학상 수상자 로버트 실러(Shiller) 예일대 경영대학원 교수가 “한없이 오른 도심 집값이 하락할 가능성이 크다”고 경고해 주목이 되고 있다.

실러 교수는 7월 중순 CNBC와 인터뷰에서 “코로나19 확산 탓에 재택 근무가 늘고 사회적 거리두기가 자리 잡으면서 도시 생활을 포기하는 현상이 늘고 있다”며 “코로나19로 인한 불확실성 속에서는 도심보다 교외 주택 구매가 더 나은 투자 방안일 수 있다”고 말했다. 

그는 “코로나19 확산을 계기 삼아 수많은 식당과 박물관, 극장 같은 편의 시설로 입증했던 도심 생활의 장점에 우려를 표하는 사람들이 늘었다”며 “이미 수많은 도시 거주자가 교외로 집을 옮겼다”고 설명했다. 

실러 교수는 2000년 ‘닷컴 버블’ 붕괴와 2005년 미국 부동산 시장 거품 붕괴를 예측해 경제학계에서 ‘예언자’로 통한다. 자산 거품 붕괴를 역사적으로 분석한 공로를 인정받아 2013년 노벨 경제학상을 받았다. 그가 칼 케이스(Case) 웰즐리대 교수와 함께 고안한 스탠더드앤드푸어스(S&P) 케이스·실러 주택 가격 지수는 여전히 미국 실물경제 정책을 주도하는 지표로 쓰일 만큼 경제학계와 금융계에서 존경받는 부동산 전문가이다.

이 케이스·실러 주택 가격 지수는 2012년 3월을 기점으로 코로나가 창궐한 올해 4월까지도 8년 넘게 상승 곡선을 그리고 있다. 실러 교수는 이런 점을 들어 최근 꾸준히 “사람들은 주택에 투자하면 투자한 것보다 더 많이 거둬들이게 될 것이라고 맹신한다. 이를 경제학 용어로 ‘비이성적 과열’이라 말한다”고 경고해왔다. 실러 교수는 “주택과 주식, 채권 같은 주요 자산이 모두 고평가(highly priced)된 상황”이라면서 “미국 실업률이 급등하면서 경제 전망 역시 불투명해진 점을 명심하라”고 강조했다.

금융·부동산 정보제공 업체인 ‘코어로직(CoreLogic)’도 최근 낸 보고서에서 내년 5월까지 미 전역의 집값이 평균 6.6% 하락할 것으로 내다봤으며 DFW 지역의 주택 가격은 5.89% 낮아질 것으로 전망했다.

코어로직의 프랭크 노쎄프트(Frank Nothaft) 경제 전문가는 “6월 주택 거래가 진행중인 건수와 주택 구매 대출 신청 건수가 작년 같은 기간 보다 더 많았으며 이는 밀레니얼 세대들의 주택 구매 활동이 반영된 결과”라고 분석했다.

 그러면서 “올 여름이 끝날 때쯤 구매 활동이 둔화되면서 특히 경기 후퇴 타격이 큰 광역권 대도시들의 집값이 최대 마이너스 두 자리수 대까지 하락할 것”으로 전망했다. 

활발한 주택 구매 활동으로 주택 시장 활기가 되살아날 것으로 기대되는 가운데 나온 이 같은 집값 하락 전망은 코로나 19 재확산으로 점점 심화되고 있는 실업률에 기인하는 것으로 전해졌다. 

코어로직은 보고서에서 올해 4월 주택 대출을 받은 DFW 주민들 중 6.6%가 최소 한 차례 모기지 대출금을 납부하지 않았으며 이는 작년(2019년) 같은 기간의 주택 대출 미상환율의 2배에 달하는 수준으로 전국 미상환율보다도 훨씬 더 높은 연체율이라고 밝혔다.

프랭크 노쎄프트는 “미 전역을 휩쓸고 있는 코로나 19 감염병의 급격한 확산으로 경제적 불확실성이 나타나고 실직자들은 모기지 대출금 상환을 걱정하는 상황”이라고 진단하면서 “코어로직의 최신 주택가격지수 HPI를 근거로 내년(2021년) 5월까지 미 전역 모든 주에서 집값이 하락하고 주택 자산 가치가 없어지며 담보권 행사 위험성은 높아질 것”으로 전망했다. 

그러면서 “현재까지는 주택 담보권 행사율이 낮은 수준을 유지하고 있으며 올해 4월 미 전역에서 모기지 대출 미상환으로 담보권 행사가 진행되고 있는 경우는 0.3%에 불과하다”고 밝혔다. DFW 지역의 경우 0.2%의 주택 대출 건만이 담보권 행사가 진행되고 있는 것으로 전해졌다. 

이와 관련해 코어로직의 프랭크 마텔(Frank Martell) 최고경영자는 갑작스런 코로나 19 위기에도 모기지 대출금 미상환이 큰 사회적 문제로 대두되지 않고 있음을 지적하며 이는 연방 정부의 코로나 19 구조 프로그램과 주택 파이낸스 업계의 지원 노력 덕분으로 분석했다. 

다만 지난 2분기 동안 발령된 경제 봉쇄 정책의 여파가 이제야 나타나고 있다면서 연방 정부 긴급경기부양법 CARES Act에 근거한 대출금 상환 유예 기간이 만료되는 향후 12개월에서 18개월 후에는 대출금 미상환율이 상승할 것으로 전망했다. 

북텍사스는 코로나 19 대유행 이후 20만여개의 일자리가 사라졌으며 지난 4월과 5월의 주택 거래율도 전년도 같은 기간보다 상당한 차이로 하락했다. 다만 7월 까지 지난 5월 거래 시장을 통해 팔린 비신규 중간 가격대 단독 주택 시세가 일년전보다 1% 떨어진 것처럼 소폭 하락세를 보였으며 6월엔 중간 가격대 주택 거래 시세가 일년 전보다 3% 상승한 것으로 나타났다. 

반면 텍사스의 다른 광역권 지역들의 집값 상승 수준은 이보다 더 높은 것으로 전해졌다. 

이에 대해 프랭크 마텔은 “최저 이율에 의지한 주택 구매 활동이 경제난 중에도 지속될 것으로 예상돼 올 봄 이후 유보됐던 구매 수요가 최신 집값 동향에 반영됐기 때문”으로 분석했다. 

아울러 “더 심화되는 실업 상황에 주택 구매 활동과 주택 가격이 여름 이후엔 하락세를 면치 못할 수 있다”고 경고했다.  

부동산 파트너 편집팀