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코로나 먹구름 DFW 사무실 임대 시장도 덮쳐 … 올 2분기 180만 sf. 감소

 DFW 지역내 오피스 부동산 시장이 코로나19 대유행 여파로 인해 임대 거래가 전례 없이 감소하며 큰 타격을 입은 것으로 파악됐다.

상업용 부동산전문회사 쿠쉬맨 & 웨익필드(Cushman & Wakefield)의 데이터에 따르면 코로나19 대유행과 경제 봉쇄 정책으로 경제가 위축되면서 올해 2분기 동안 180만 sf.의 순 사무실 임대 거래 면적이 줄어들었다. 이는 10여년전 경기 후퇴기(Great Recession) 이후 최대 규모의 감소 폭으로 알려졌다.  또 2분기 실적과 감소 수준이 다소 낮은 올해 1분기 실적을 합한 DFW 지역의 사무실 점유 면적은 지난해 말 이후 올해 현재까지 200만sf. 정도 감소한 것으로 조사됐다. 이는 코로나19 여파로 DFW 지역내 사업체 종사자들 대부분이 재택 근무를 하면서 사무실 임대 활동이 둔화돼 나타난 결과라는 분석이다.

쿠쉬맨 & 웨익필드의 로비 베티(Robbie Baty) 분석전문가는 “여건에 따라 재택 근무와 현장 근무를 적절히 운용해야 하는 상황으로 인해 장기적인 오피스 임대 결정을 하기 어려워 그로 인해 사무실 임대 시장 경기가 둔화되고 있다”고 진단했다. 그럼에도 DFW 지역은 복합상업용 개발이 활발하게 이뤄지는 교외 지역에 사무실 공간이 많아 사업체들이 선호하는 지역으로 알려졌다. 

DFW 지역의 경우 지난 2분기 동안 사무실 순 임대 거래 면적이 가장 많이 감소한 곳은 미드 시티스(Mid-Cities) 지역과 사우스레익(Southlake)을 포함해 웨스트레익(Westlake) 과 달라스의 노스 센트럴 익스프레스웨이(North Central Expressway) 지역으로 나타났다.

특히 주목할 만한 사무실 점유 면적 감소는 아메리칸 항공사(American Airlines)가 DFW 공항 인근의 옛 본사를 철수한 사례로 기록됐다. 

반면 2분기 동안 20만sf.에 달하는 T-Mobile의 프리스코 오피스 입주를 비롯해 10만여sf. 규모의 스카이 쉐프(sky Chefs)의 라스 콜리나스 입주, 9만 5000sf.의 월그린(Walgreens)과 얼라이언스 RX(Alallianc RX)의 달라스 서북 지역 사무실 입주 등과 같은 최대 규모의 사무실 임대 거래 성과도 있었다. 

뿐만 아니라 웨스트레익의 구스헤드(Goosehead)와 루이스빌의 글로벌 메디컬 리스판스(Global Medical Response) 및 달라스 노스 센트럴 익스프레스웨이의 I 스테이션(I Station) 임대 계약도 성사돼 현재 입주만 남겨둔 상황이다.

한편 쿠쉬맨 & 웨익필드 조사에 따르면 DFW 오피스 시장의 지난 6월말 공실율은 올해 1분기보다 약 1% 더 높은 19%에 조금 못 미치는 수준인 것으로 나타났다. 

달라스 상업용 부동산 ‘위태위태’… 모기지 연체율 ‘급상승’

200여곳 모기지 대출 미상환 고위험군에 포함 

코로나19 대유행 여파로 북텍사스내 상업용 부동산 대출금 연체액이 9억여달러에 달하는 것으로 나타났다. 채무 변제이행이 어려운 상황에 처한 소상공업체들이 급증했다는 반증이다.

뉴욕의 상업용 모기지 채무추심업체 Trepp LLC의 최근 보고서에 따르면 텍사스주의 경우 DFW 광역권과 휴스턴지역이 유일하게 미 전역 20개 광역 대도시를 대상으로 한 상업용 부동산 모기지 대출 체납 수준 조사에 포함됐다. DFW 지역은 20개 대도시 중 상업용 부동산 모기지 대출 상환 불이행 수준에서 8위에 랭크됐으며 휴스턴은 DFW 지역보다 4억달러 더 많은 13억 달러의 체납액으로 5위에 이름을 올렸다. 

이들 광역권들의 상업용 건물 대출금 상환 불이행 주체는 대부분 코로나19 대유행 여파를 가장 극심하게 겪은 호텔과 소매점들인 것으로 전해졌다. 

Trepp의 지요티 야다브(Jyoti Yadav) 분석가는 “지난 수개월 간의 상업용 모기지 증권 시장의 채무 불이행율이 전례가 없을 정도로 높은 수준이었으며 코로나19 이후 6월 현재까지 모든 상업용 부동산 종류의 전반적인 모기지 증권 대출금 상환 불이행율이 약 두 달 만에 무려 8%가 올라 10%를 상회함에 따라 10.34%의 높은 수준이 내내 유지되던 2012년 7월과 거의 비슷한 양상을 보이고 있다”고 분석했다. 

코로나19 대유행이 본격화되기 전인 지난 4월 무렵 미 전역의 채무 불이행을은 2.29%였고 작년(2019년) 가을의 DFW 지역 채무 불이행율은 1% 미만 수준이었다. 그러나 코로나19 대유행 이후 미 전역의 수천 개의 소상공업체들이 대출금을 상환하지 못하는 상황에 처함에 따라 DFW 지역의 상업용 모기지 대출금 체납율도 급상승해 9.55%에 이른 것으로 전해졌다. 

이는 은행과 기타 대출 기관들을 통한 상업용 부동산 모기지 대출금 경우가 포함되지 않은 집계여서 실제 체납율은 더 심각할 것으로 전망된다. 다만 이러한 대출금 미상환율 상승을 이끈 소상공업체들의 대부분이 채무불이행 경험이 처음이기 때문에 아직 상업용 부동산에 대한 담보권 행사율이 급증하는 상황은 아닌 것으로 알려졌지만  대출 기관들이 코로나19 이후 재정 상황이 안 좋아진 호텔과 쇼핑센터 및 오피스 건물 200여 곳을 채무 불이행 위험 리스트에 추가해 면밀히 주시하고 있는 것으로 파악됐다.

이들 상업용 부동산들을 담보로 대출된 모기지 채무액이 총 110억달러에 육박하는 가운데 달라스 다운타운의 대표적인 초고층 빌딩들인 브라이언 타워 앤 하우드 센터(Brian Tower & Harwood Center)와 달라스 마켓 센터(Dallas Market Center) 및 리차드슨 시의 대단위 시티라인(Cityline) 일부 개발사업이 코로나19 이후 고위험 리스트에 추가됨에 따라 상업용 부동산들의 향후 대출금 상환력에 대한 전망이 그리 밝지 않을 것으로 전문가들은 전망했다. 

금융서비스업체 모닝스타(Morning Inc)의 조사 데이터에 따르면 증권 담보 대출을 이용한 약 30곳의 DFW 상업용 부동산들이 코로나19 전개 이후 상환 기일을 놓친 것으로 나타났다. 대출 기관들이 소매업 부문의 공실율 상승과 현금 유동성 저조를 우려하는 가운데 DFW 지역의 채무 불이행 위험 리스트에 오른 쇼핑센터가 59곳이고 호텔은 54곳인 것으로 파악됐다. 

특히 달라스 시 지역에선 매그놀리아 호텔(Magnolia Hotel)을 비롯해 45곳의 아파트와 32동의 오피스 건물이 고위험 리스트에 올라 대출 기관은 물론 잠재적 투자자들이 주시하고 있는 것으로 전해졌다. 

달라스의 부동산투자업체 Quadrant Investment Properties의 채드 쿡(Chad Cook) 창립자는 “채무 불이행 위험군 리스트에 오른 500곳의 건물들 중 77곳이 올해 추가된 부동산이고 이들 중 80%가 소매 부문 상업용 부동산”이라고 밝히면서 “코로나19 이후 소매업 부동산의 눈에 띄는 증가로인해 대출 기관들의 채무 불이행 위험에 대한 주시가 강화될 만하다”고 진단했다. 

포트워스 남부, 지역 ‘최대 규모’ 비즈니스 파크 

공사 착수 …700만 sf. 대규모 개발

 포트워스 남부 지역에서 상업용 부동산 투자 개발사와 부동산 업체 3곳이 공동 합작한 지역내 최대 규모의 산업 단지 개발사업이 시작됐다. 최근 20번 인터스테이트(Interstate 20)와 35번 웨스트 인터스테이트(I-35W) 교차로 인근의 550여 에이커 규모 부지에서 대단위 비즈니스 파크 개발사업이 진행되고 있다. 

카터 파크 이스트(Carter Park East)로 알려진 이번 개발사업은 뉴욕에 위치한  부동산 투자업체 클라리온 파트너스(Clarion Partners)와 DFW 기반의 상업용 부동산 투자개발사 크로우 홀딩스(Crow Holdings) , 북텍사스 상업용 부동산업체 롭 라이너(Rob Riner)가 공동 투자해 진행하는 프로젝트다. 

이들 3개 기업은 이번 개발사업을 통해 약 700만 sf. 규모의 유통 물류 단지를 개발할 계획으로 내년 여름 첫 결과물이 나올 것으로 알려졌다. 크로우 홀딩스의 맷 콜터(Matt Colter) 산업 관리책임자는 “상업용 건물의 수요가 살아나고 있는 가운데 DFW 지역의 수요 성장이 특히 높고 잠재적 거주자들에게 풍부한 노동력이 장점으로 작용하고 있다”고 밝혔다. 아울러 “이번 개발사업이 다양한 분야의 산업용 건물 수요가 높은 DFW 지역에서 경쟁력이 있다”고 강조했다. 

클라리온 파트너스의 앤디 로우(Andy Lowe) 관리 책임자도 성명을 통해 카터 파크 이스트 개발사업의 입지가 접근성과 풍부한 노동력 및 편의시설로  그 동안 포트 워스남부 지역에서 찾아볼 수 없었던 기능적이고 현대적인 유통 생산품의 최적지가 될 것이라고 전망했다. 한편 올해 중반 이후 DFW 지역에선 2300여 sf. 규모의 창고형 유통 시설들이 건설 중에 있으며 그 중 카터 파크 이스트 개발사업이 가장 최근에 시작된 프로젝트인 것으로 전해졌다. 

아마존, “달라스에 새 물류센터 건설한다”… 

남부지역 100만 sf. 배송센터 개발

 코로나19 위기로 디지털 거래 수요가 급증하면서 호황을 누리고 있는 온라인유통업체 아마존이 달라스 남부 지역에 대형 유통물류센터를 새로 지을 예정이다. 아마존은 20번 인터스테이트(Interstate 20) 남쪽 클리브랜드 로드(Cleveland Road)에 위치한 Southlink Logistics Center (SLC) 를 100만여 sf. 규모의 새 shipping center로 개발하기 위해 지난 7월 초 달라스 시에 건설 허가서를 제출했다. 4,100만 달러가 투입되는 물류 센터 건설 사업은 7월 안에 착공을 계획했다. 

아마존은 이미 DFW 지역에서 가장 규모가 큰 1100만여 sf.의 창고형 유통 센터를 운영하고 있으며 올해 말까지 230만 sf.의 로컬 유통 물류 공간을 추가 확대할 계획으로  알려졌다. 

뿐만 아니라 올해 상반기 이미 DFW 공항 인근의 서부 달라스(West Dallas)와 남부 달라스 카운티(Southern Dallas County)에 대형 유통물류센터들을 입주시켰으며 달라스 동부의 포니(Forney)에서는 또 다른 물류센터가 건설되고 있다. 

아마존이 이처럼 북텍사스에서 유통물류 공간을 계속 확대해가는 것은 코로나19 대유행으로 급증하고 있는 온라인 전자상거래 소비 수요 때문으로 북텍사스가 올해 들어 현재까지 약 1,500만 sf.의 순 임대 면적을 자랑하는 산업 건설 시장이자 미 전역에서 가장 빠른 성장을 거듭하는 지역 중 한 곳이란 반증으로 풀이된다.

김현정 기자